فرمول «سود» در بازار اجاره مسکن

دنیای اقتصاد: در گذشته نه چندان دور اجاره مسکن وسیله‌ای برای کمک خرج افراد غالبا مسن بود که با نیتی خیرخواهانه واحد مسکونی مازاد خود را در اختیار زوج‌های جوانی می‌گذاشتند که توانایی خرید مسکن را نداشتند.
امروزه اما به بازار اجاره و اجاره‌داری به چشم یک تجارت پرسود نگریسته می‌شود که روند افزایشی مهاجرت از یک سو و گرانی مسکن در سال‌های گذشته از سوی دیگر، باعث رشد فزآینده تقاضا در این بازار است. هر ساله در بازار املاک استیجاری، درصدی به عنوان افزایش اجاره بها تعیین می‌شود که اکثر مالکان از این نرخ تبعیت می‌کند و مستاجران هم چاره‌ای جز پذیرش ندارند، ولی امسال شاهد تغییر رویه‌ای ناگهانی در بازار اجاره هستیم، بدین صورت که اکثر مالکان تمایلی به گرفتن پول پیش نداشته و اجاره بهای بیشتری نسبت به سال‌های قبل طلب می‌کنند، این تغییر رویه به گفته کارشناسان علل مختلفی دارد که از نظر آنها عمده این دلایل مربوط به پایین بودن نرخ سود سپرده در نظام بانکی و پولی کشور است.
نکته‌ای که در این میان مغفول مانده و هیچ‌کس در مورد آن صحبتی نمی‌کند، نرخ سود در بازار اجاره مسکن است.

دنیای اقتصاد: در گذشته نه چندان دور اجاره مسکن وسیله‌ای برای کمک خرج افراد غالبا مسن بود که با نیتی خیرخواهانه واحد مسکونی مازاد خود را در اختیار زوج‌های جوانی می‌گذاشتند که توانایی خرید مسکن را نداشتند.

امروزه اما به بازار اجاره و اجاره‌داری به چشم یک تجارت پرسود نگریسته می‌شود که روند افزایشی مهاجرت از یک سو و گرانی مسکن در سال‌های گذشته از سوی دیگر، باعث رشد فزآینده تقاضا در این بازار است. هر ساله در بازار املاک استیجاری، درصدی به عنوان افزایش اجاره بها تعیین می‌شود که اکثر مالکان از این نرخ تبعیت می‌کند و مستاجران هم چاره‌ای جز پذیرش ندارند، ولی امسال شاهد تغییر رویه‌ای ناگهانی در بازار اجاره هستیم، بدین صورت که اکثر مالکان تمایلی به گرفتن پول پیش نداشته و اجاره بهای بیشتری نسبت به سال‌های قبل طلب می‌کنند، این تغییر رویه به گفته کارشناسان علل مختلفی دارد که از نظر آنها عمده این دلایل مربوط به پایین بودن نرخ سود سپرده در نظام بانکی و پولی کشور است.

نکته‌ای که در این میان مغفول مانده و هیچ‌کس در مورد آن صحبتی نمی‌کند، نرخ سود در بازار اجاره مسکن است.

سالیان سال است که به‌رغم تغییرات گسترده در نظام پولی و بانکی کشور، نرخ سود در بازار اجاره طبق فرمول سنتی و قدیمی براساس هر یک میلیون، ۳۰ هزار تومان محاسبه و اخذ می‌شود. این بدان معنا است که سود ماهانه پول در بازار اجاره مسکن ۳ درصد و از قرار سالانه ۳۶ درصد محاسبه می‌شود.

حال با توجه به نرخ سود بانکی برای سپرده‌های یکساله که ۱۴ درصد مصوب شده و سود اوراق مشارکت که حداکثر ۱۷ درصد است، دور از ذهن نیست که صاحبان سرمایه به جای سپرده‌گذاری در بانک‌ها یا مشارکت در طرح‌های عمرانی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را ترجیح دهند تا علاوه بر برخورداری از سود ناشی از افزایش قیمت مسکن (در درازمدت) از بازار پرسود اجاره‌داری نفع ببرند.

در چنین شرایطی طبیعی است که جریانی پنهانی در راستای ایجاد موانع برای خرید مسکن شکل گرفته و متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره هدایت شوند.

در این بازار اگر بنابر عرف موجود، قیمت رهن یک واحد مسکونی را معادل یک چهارم قیمت ملک محاسبه کنیم، به طور مثال برای واحد ۲۰۰ میلیون تومانی رهنی معادل ۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته می‌شود که معادل اجاره ماهانه یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌باشد. به عبارت دیگر سود حاصله از ۵۰ میلیون تومان پول، سالانه ۱۸ میلیون تومان است. در حالی که این مقدار سرمایه‌ در صورت سپرده‌گذاری در بانک ۷ میلیون و در صورت خرید اوراق مشارکت ۸ میلیون و پانصد هزار تومان سود عاید سرمایه‌گذار می‌کند.

در حقیقت بازار اجاره اکنون تبدیل به بازاری غیررسمی برای پول شده که به رقابت با نظام پولی و بانکی کشور پرداخته و علاوه بر سود سرشار ۳۶ درصدی از وجاهت عرفی (و نه لزوما قانونی) برخوردار است.

در این بین تلاش مسوولان برای قانون‌گذاری و اجرای قانون در جهت نزدیک کردن نرخ سود این بازار به نرخ سود قانونی و رسمی رایج در نظام پولی و بانکی کشور، مسلما تاثیر بسزایی در تعدیل نرخ اجاره‌بها و هدایت سرمایه‌ها به بخش مولد اقتصاد کشور خواهد داشت.